《2020上半年全国冷库租赁市场分析报告》分为两部分对2020上半年全国冷库租赁市场进行分析：

一、2020上半年全国冷库租赁价格调研分析

二、2020上半年全国冷库供需情况分析

参与本次调研冷库覆盖全国29个省、市约300家冷链仓储企业，被调研冷库中，从所在省份分布来看，参与调研的冷库企业位于上海、广东、江苏、山东、辽宁比较多，而像云南、青海、宁夏、黑龙江、贵州等地区相对较少。

被调研冷库中，2020二季度全国冷库平均空置率在17.44%，冷库租赁市场相对稳定，现有47.46%的冷库趋于满仓状态，冷库空置率高于50%的仅占6.5%。

疫情期间，由于终端连锁餐饮、零售企业业务需求量少，导致冷链货品周转频次低，大部分处于高库存状态；同样也是受疫情影响，海关进口食品查验标准高、效率降低，像上海、天津、广东等多个地区的港口出现冷冻货柜积压、冷插严重不足和冷库爆仓情况。

本次对冷藏库和冷冻库价格分别做了调研统计，由图表分析结果看出，33.05%的冷藏库价格在2.8~3.5元/天/平方米，其中有2.26%的冷库企业只有冷藏单一温区，没有单独设立冷冻库；31.92%的冷冻库价格在2.8~3.5元/天/平方米，冷库租金高于4.2元/天/平方米冷藏库、冷冻库分别占比是12.43%、13.56%，冷库租金低于2元/天/平方米冷藏库、冷冻库分别占比是9.6%、10.17%，因此冷藏、冷冻库租金差异不大。

参与调研的冷库企业中，在二季度冷库租赁价格与一季度相比，54.87%的冷库企业表示租赁价格无明显变化（±3%），12.39%的冷库企业表示冷库租赁价格下降3%~10%，10.62%的冷库企业表示冷库租金价格增长3%~10%。

被调研冷库中，二季度冷库租赁价格增长原因中，53.23%的冷库企业表示是受疫情影响，客户业务量增加，无法满足需求，44.09%的冷库企业表示是疫情期间，冷库企业复工难，用工难，人工成本高，33.33%的冷库企业表示冷库高标准化，附加增值服务，越来越多的客户选择高标库。

被调研冷库中，二季度冷库租赁价格下降原因中，56.6%的冷库企业表示是新建冷库规模扩大，原冷库温区单一无法满足客户需求，47.17%的冷库企业表示是受疫情影响，商户业务量出现大幅减少，租用量减少，甚至撤出市场，43.4%的冷库企业表示老旧冷库设施水平落后，存在安全隐患。

根据调研数据显示，2020上半年冷库租金同2019上半年冷库租金差异不大。由上图看出，2020上半年北京市冷库租金最高，达到6元/㎡/天；其次是海口，达到5元/㎡/天；排在第三位的是上海，达到4.8元/㎡/天；像沈阳等地区冷库价格增长过快，主要是资质不全冷库动迁，政府批复仓储物流及工业用地减少；冷库价格偏低的城市有济南、石家庄、合肥、银川、太原，其他城市冷库租金差距不大。

据需求数据显示，2020上半年全国冷库需求超过61.22万平方米，主要集中在广东、北京、江苏、河北、天津等地，图中颜色越深表示需求量越大。

从地域分布来看，华东、华北、华南地区冷库需求占比较高，也说明了冷库需求与不同地区经济水平、消费能力息息相关。

据冷库需求数据显示，在冷库温度类型方面，冷冻库需求上升，占比55.67%，主要存放猪、牛、羊肉及冷冻面点、肉丸等货品，在非洲猪瘟和新冠疫情双影响下，进口肉类商品也导致冷冻需求持续增长。

在不同类型企业对冷库的需求来看，第三方冷链物流企业对冷库的需求依然占据首位，占比53.30%，其次是以京东、盒马鲜生、美菜网、叮咚买菜等为主的生鲜电商企业，占比17.03%，这主要是受疫情的影响，消费者对线上购买生鲜业务需求激增，商超需求旺盛，餐饮市场需求下滑明显。

据冷库出租数据显示，2020上半年全国冷库出租面积超过143.83万平方米，图中颜色越深，表示出租量越大。与2019年上半年相较，2020上半年全国冷库出租面积大幅下降71.23% 。

2020上半年冷库出租量下降，主要是受新冠疫情影响，一方面是年前冷冻肉类的储备肉和企业囤货，企业需求业务量减少，占用库存，使得冷库长时间处于满仓状态；另一方面是冷库建设改造工程方复工难，开工进度跟不上，导致在建冷库项目无法按期交付。但随着国内冷链物流市场的快速发展，冷库市场需求增长迅速，冷库市场发展前景广阔。

综上所述：

1.沿海地区及一线城市冷库供需未减，但部分供需不能够有效匹配，比如广东、上海、北京、山东地区，很多冷库资质不全，温度类型单一，也并非高标冷库，无法满足承租方需求。

2.有些地区冷库依然存在空间分布不均，全国区域性失衡、供需不平衡趋势，比如河北石家庄、广州番禺等地区需求旺盛且冷库量严重不足。

3.全国仓储网络在不断扩展完善，比如内蒙古、云南、贵州、吉林等地区冷链空间巨大。

4.另承租方对寻求冷库标准越来越高，要求各项证照齐全合规、多种功能分区完整及园区办公区、食堂等配套服务设施。